Harga Rata-rata Apartemen di Jakarta Rp26,6 juta per Meter Persegi

Meski terjadi pelambatan pasar dalam tiga tahun terakhir, minat untuk mengembangkan apartemen Jakarta tetap stabil, mengingat permintaan hunian yang kuat di ibukota.

The Masterpiece - The Empyreal - Bakrieland - BSU - epicentrum - by anto erawan
Apartemen The Masterpiece dan The Empyreal, Jakarta (Foto: Anto Erawan - RumahHokie.com)

RumahHokie.com (Jakarta)Pasar apartemen Jakarta mendapat pasokan baru dengan selesainya pembangunan 19.100 unit baru di 2019. Dengan demikian, total pasokan apartemen menjadi sekitar 168.400 unit.

Dari pasokan yang baru rampung, kelas menengah ke atas mendominasi dengan 52%. Konsultan Properti Savills Indonesia melihat preferensi pengembang dalam hal kelas produk telah berubah dari kelas menengah bawah menjadi menengah ke atas.

Baca Juga: Pasar Apartemen Strata Title Jakarta Diprediksi Pulih di 2021

Sementara itu kelas menengah, kelas atas, dan menengah-bawah masing-masing menyumbang 19%, 15%, dan 11% dari pasokan baru. Setelah tiga tahun tidak ada pasokan baru, dua proyek di segmen atas akhirnya memasuki pasar, yaitu Anandamaya dan Langham. Demikian hasil survei yang dirilis Savills World Research.

Meskipun preferensi developer untuk mengembangkan proyek-proyek kelas lebih tinggi, apartemen menengah ke bawah tetap sebagai segmen terbesar di pasar sejauh ini, dengan porsi hampir setengah dari total pasokan yang tersedia. Pasokan tertinggi kedua adalah kelas menengah (24%), diikuti menengah-atas (14%), kelas atas (12%) dan mewah (1%).

Baca Juga: Penjualan Apartemen di Jakarta Masih Dalam Kondisi Lemah

Terkait lokasi, sebagian besar pasokan apartemen Jakarta terletak di luar wilayah CBD  (81%) dengan persentase tertinggi di wilayah Jakarta Barat sebesar 23%, sementara Jakarta Utara dan Jakarta Selatan masing-masing 19% dan 18% dari total stok.

Di sisi lain, pasokan di area CBD hanya 19% dari total stok apartemen yang ada. Sementara itu, Jakarta Timur hanya berkontribusi sekitar 6% dari total stok.

Pengembang Fokus Apartemen Menengah
Meski terjadi pelambatan pasar dalam tiga tahun terakhir, minat untuk mengembangkan apartemen Jakarta tetap stabil, mengingat permintaan hunian yang kuat di ibukota. Hal ini bisa terlihat pada jumlah peluncuran baru selama 2019 yang dinilai Savills sebagai indikasi tingkat kepercayaan yang stabil di antara para pengembang.

Namun, peluncuran baru di 2019 memberikan gambaran yang sedikit berbeda tentang segmen hunian yang ditawarkan pengembang. Sepanjang 2019, sebagian besar proyek yang diluncurkan merupakan kelas menengah.

Baca Juga: Laju Pertumbuhan Bisnis Apartemen di Jakarta Masih Melambat

Pada tahun-tahun sebelumnya, para pengembang fokus pada segmen menengah-atas atau lebih tinggi lagi. Lantaran melemahnya permintaan di segmen-segmen tersebut, pengembang mengalihkan fokus ke segmen menengah yang lebih terjangkau dengan menargetkan end-user.

Secara total, di 2019 jumlah peluncuran baru sebanyak 4.200 unit, lebih rendah dibandingkan tahun sebelumnya 5.600 unit. Tren penurunan telah diamati Savills Indonesia sejak 2015, dengan penurunan terbesar terlihat antara 2015 dan 2016. Harga tanah yang mahal dan kelangkaan lahan ditengarai berkontribusi terhadap tren penurunan ini.

Baca Juga: Sentimen Negatif Masih ‘Menghantui’ Pasar Apartemen di Jakarta

Sementara itu, penyerapan yang lambat berlanjut di tengah upaya dari pengembang untuk menarik pembeli. Kondisi ini menghasilkan jumlah penjualan tahunan yang lebih rendah di 2019, yakni kira-kira 2.100 unit terjual.

Persaingan dan Kreativitas Pengembang
Persaingan yang ketat telah mendorong pengembang untuk lebih kreatif dalam menarik pembeli. Berbagai strategi dan konsep perlu diadopsi, termasuk mengoptimalkan kenyamanan bagi calon pembeli.

Beberapa contoh adalah pengembangan apartemen yang tak jauh dari transportasi umum, menyediakan fasilitas taman dan berkendara, serta kemitraan dengan penyedia co-living.

Baca Juga: Pasokan Melimpah, Pasar Apartemen Jakarta Belum Bergairah

Di lain pihak, beberapa kebijakan baru telah diperkenalkan ke pasar seperti memotong pajak penghasilan dari penjualan properti mewah menjadi 1% dari 5% sementara meningkatkan harga ambang batas properti mewah hingga di atas Rp30 miliar. Pemerintah juga memutuskan untuk melonggarkan rasio Loan to Value (LTV) yang efektif pada 2 Desember 2019.

Peraturan baru ini diperkirakan akan berdampak dalam jangka menengah dan panjang. Pasalnya, permintaan di pasar perumahan tetap moderat, di mana harga jual per meter persegi selama 2019 cukup stabil, dengan harga rata-rata Rp 26,6 juta per meter persegi.

Anto Erawan
anto.erawan@rumahhokie.com

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda