Pasar Apartemen: Antara Investor, Pemilu, dan Ekonomi Global

Tak bisa pungkiri bahwa penggerak sektor properti adalah investor. Saat ekonomi dunia melemah dan ajang Pemilu semakin dekat, apa yang bakal terjadi?

Apartemen Jakarta-RumahHokie.com
Ilusrasi apartemen di Jakarta. (Foto : istimewa)

RumahHokie.com (Jakarta) – Bisnis properti subsektor apartemen tahun ini terlihat mengalami penurunan. Hal ini ditengarai lantaran pasar properti melambat, launching proyek makin berkurang.

Anton Sitorus, Head of Research Savills Indonesia menjelaskan, penurunan pasokan apartemen di kota besar seperti Jakarta sangat wajar terjadi, karena tanah semakin sulit. Sekarang proyek apartemen beralih ke Bodetabek.

Baca Juga: Potensi Investasi Apartemen di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi

“Trennya di Jakarta akan seperti itu, karena tanah sudah tidak banyak lagi. kalaupun ada, pasti lahan sudah mahal dan dibangun apartemen untuk kelas atas yang unitnya paling hanya 100 – 200 unit. Sehingga wajar jika tren penjualan apartemen di Jakarta terus menurun,” papar Anton Sitorus kepada RumahHokie.com.

Di luar Jakarta, imbuhnya, proyek masih cukup banyak. Memang di sisi pertumbuhan suplai tidak ada penurunan, namun penjualan turun dibanding 2017.

“Penurunan penjualan di Bodetabek rata-rata 10%, sementara di Jakarta turun cukup signifikan, yakni hampir 50%,” tutur Anton Sitorus.

Harga Bergeming
Menyoal investasi potensi apartemen, Anton mengatakan capital gain di pasar primer malah tak mengalami kenaikan belakangan ini. Memang ada satu-dua proyek yang terbilang sukses, namun secara umum harga masih bergeming.

“Jadi, buat yang sedang mencari apartemen, harus pintar-pintar melihat proyek dan lokasi. Sementara, developer juga harus mencari cara untuk menjual produknya dan mencapai volume yang mereka inginkan,” katanya.

Baca Juga: Benarkah Penghapusan Pajak Barang Mewah Akan Menggerakkan Sektor Properti?

Menurut Anton, salah satu faktor yang menjadi pertimbangan konsumen adalah harga. Unit apartemen dengan harga Rp400 juta – Rp800 juta lebih mudah terserap pasar karena banyak dibeli end-user.

Unit dengan harga di atas itu, lebih banyak dibeli investor yang pertimbangannya mencari keuntungan, bukan tempat tinggal.

“Pasar apartemen, seperti pasar properti pada umumnya tengah berada di posisi buyer’s market. Lihat saja, sudah dua tahun terakhir pengembang memberikan aneka gimmick, seperti DP yang bisa dibayar dua tahun, tanpa bunga, serta suku bunga rendah,” tuturnya.

Investor Penggerak Sektor Properti
Sementara itu, Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International Indonesia mengatakan: “kita tidak bisa pungkiri bahwa penggerak sektor properti adalah investor yang sebagian besar mencari capital gain atau rental yield.”

Menurutnya, jumlah investor saat launching proyek biasanya mencapai 65%, namun saat proyek mendekati tahap akhir pembangunan biasanya jumlah investor yang membeli berkurang menjadi 35%.

Baca Juga: Kebijakan Relaksaksi LTV Pengaruhi Strategi Bisnis Pengembang Properti

Di lain pihak, untuk pasar end user yang terpenting adalah suku bunga KPA (kredit pemilikan apartemen). Pilihan mereka pun terbatas di produk menengah ke bawah.

“Pembelian apartemen dengan cash dan installment memang masih dominan, tetapi penggunaan KPA kian meningkat. Di akhir kuartal ketiga porsinya 22%, naik dari 19% di kuartal ketiga 2017. Hal ini diperkuat juga oleh banyaknya bank yang memberi gimmick bunga KPA fixed beberapa tahun,” urai Ferry.

Unit apartemen yang paling laku dengan harga di bawah Rp1 miliar yang saat ini jumlahnya 30% – 40%. Pangsa pasar ini yang sedang hot dan paling laris. Sayangnya di Jakarta harga tanah yang bisa dikembangkan jadi apartemen dengan kisaran harga ini makin sedikit.

Potensi Ditunjang Infrastruktur
Terkait kawasan yang potensial, Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch mengatakan, kawasan yang memiliki pasar mahasiswa seperti Depok masih bagus, tetapi tingkat persaingan juga tinggi.

Di Tangerang, jelasnya, suplai apartemen tumbuh, namun pasar belum tumbuh. Konsumen lebih memilih rumah dibanding apartemen, meski agak mahal.

Baca Juga: Bekasi Akan Jadi Destinasi Investasi Paling Menggiurkan

Di sisi lain, kawasan Bekasi juga dinilai mulai berkembang seiring pembangunan infrastruktur uang cukup masif.

“Di Bekasi Barat harga tanah sudah tinggi, tetapi apartemen yang dipasarkan mestinya sepertiga harga rumah landed. Jangan sampai harga rumah Rp500 juta, harga apartemen dengan ukuran yang sama juga segitu,” katanya.

Infrastruktur berpengaruhi bagi perkembangan suplai apartemen, tetapi yang terkoneksi TOD. Prospek apartemen ada di kawasan dekat TOD, baik yang terkoneksi stasiun kereta, LRT, MRT, atau terminal/halte bus.

Adakah Pengaruh Pemilu?
Ali Tranghanda menjelaskan, pasar apartemen kelas menengah-atas sebenarnya masih bagus, namun tertahan karena masalah politik jelang Pemilu 2019.

“Daya beli masih ada, namun karena pembelinya adalah investor, maka mereka masih wait and see,” ujar Ali. “Berbeda dengan pasar menengah-bawah yang pembelinya end-user.”

Baca Juga: Ini Sisi Positif Tahun Politik Terhadap Sektor Properti

Sementara itu, Ferry menuturkan, keseimbangan pasar akan terjadi setelah pemerintahan baru terpilih di 2020. Sekarang pembeli dan developer saling wait and see.

“Pembeli apartemen juga takut terjadi apa-apa, karena apartemen bukan barang likuid,” ujarnya.

Developer pun tak mungkin jor-joranan meluncurkan produk. Strateginya adalah dengan mengeluarkan NUP (nomor urut pemesanan) terlebih dulu, melakukan perkenalan produk, jadi belum sampai tahap booking.

Ferry memprediksi sebelum Pilpres, pasar properti belum banyak bergerak, baik sisi suplai maupun kenaikan harga.

Pengaruh Ekonomi Global
Anton Sitorus menguraikan, di 2019, terlepas dari tahun politik, memang analisis ekonomi Tanah Air diprediksi tidak lebih bagus dari 2018.

Di sisi eksternal, ekonomi global menurun, geo politik, trade war China – Amerika, dan kebijakan ekonomi Amerika yang membuat investasi lari dari negara berkembang pun membuat kondisi ekonomi Indonesia terpengaruh.

Baca Juga: Volume Investasi Properti di Asia Pasifik Capai Rekor USD81 Miliar

“Jadi, diperkirakan properti di semester pertama 2019 akan lebih rendah dari semester kedua 2018. Dan penurunan sudah terlihat di kuartal ketiga lalu,” katanya.

Di semester kedua 2019 pun belum tentu bisnis properti sudah meningkat. Pasalnya, perencanaan penjualan dan peluncuran proyek bisa memakan waktu berbulan-bulan.

“Kalau pun Pemilu berjalan bagus, dan pengembang memutuskan membangun proyek, pasti ada jeda waktu. Jadi, bila Pemilu berjalan baik dan dampak eksternal tak membuat ekonomi semakin terpuruk, transaksi properti bisa meningkat di 2020,” pungkas Anton.

Anto Erawan
anto.erawan@rumahhokie.com

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda