Penyesuaian Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) Makin Mendesak

Putusan-putusan hasil judicial review membawa konsekuensi yuridis penyesuaian Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) menjadi semakin mendesak.

juneidi-d-kamil-biru-anto-erawan-rumahhokie-dok
Juneidi D. Kamil, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan (Ilustrasi: Anto Erawan)

Oleh: Juneidi D. Kamil

RumahHokie.com (Jakarta) – Langkah judicial review terhadap Peraturan Menteri PUPR No.23/2018 ditolak Mahkamah Agung RI pada Kamis, 23 Mei 2019. Sebelumnya, UU No.20/2011 tentang Rumah Susun ini juga sudah pernah dilakukan judicial review dalam register perkara No.21/PPUXIII/2015. Hasilnya, pada 10 Mei 2016 Mahkamah Konstitusi memberikan putusan pengembang rumah susun wajib memfasilitasi pembentukan P3SRS meskipun satuan rumah susun belum sepenuhnya terjual.

Baca Juga: Begini Tanggapan APERSSI Tentang Judicial Review Permen PUPR

Nah, putusan-putusan hasil judicial review membawa konsekuensi yuridis penyesuaian Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) menjadi semakin mendesak.

Menjadi Hukum Positif
Putusan hasil judicial review membuat UU Rumah Susun dengan perubahan norma adanya kewajiban pengembang rumah susun memfasilitasi pembentukan P3SRS, meskipun satuan rumah susun belum sepenuhnya terjual beserta Peraturan Menteri PUPR No.23/2018 serta peraturan pelaksanaannya menjadi sah berlaku dan mengikat menjadi hukum positif. Sah berlaku dan mengikat menjadi hukum positif dapat dijelaskan dalam 2 (dua) asas hukum.

Berdasarkan asas erga omnes yang terikat melaksanakan putusan judicial review bukan hanya pihak yang berperkara, melainkan semua pihak yang terkait dengan peraturan perundang-undangan tersebut. Putusan-putusan itu mengikat, termasuk pembentukan undang-undang dan lembaga pengadilan. Majelis Hakim Pengadilan bahkan Majelis Hakim Agung yang menyelesaikan perkara terkait dengan permasalahan pembentukan P3SRS harus mengacu kepada putusan hasil judicial review ini.

Baca Juga: Perhimpunan Penghuni Anggap Peraturan Pengelolaan Rusun Tak Tepat Secara Substansi

Berdasarkan asas praduga rechmatige, putusan pada perkara judicial review merupakan putusan akhir dan mempunyai kekuatan hukum tetap pada saat putusan diucapkan dalam sidang yang terbuka dan putusan itu tidak boleh berlaku surut. Artinya, sebelum putusan diucapkan dalam sidang yang terbuka, obyek perkara yaitu peraturan yang akan diajukan judicial review haruslah dianggap sah atau tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan apapun, sebelum kemudian putusan pengadilan menyatakan sebaliknya. Konsekuensi hal tersebut, putusan pengadilan bersifat “ex nunc”, artinya peraturan perundang-undangan dianggap ada, sampai dengan saat pembatalannya.

Pelaku pembangunan, pemilik dan penghuni rumah susun, pemerintah—baik  pemerintah daerah atau pemerintah pusat—maupun konsumen properti serta seluruh pihak, harus mematuhi hasil putusan judicial review dari Mahkamah Agung dan Mahkamah Konstitusi. Ketidakpatuhan ini akan berakibat adanya pengenaan sanksi bagi yang melanggar ketentuan ini.

Penyesuaian P3SRS
Berdasarkan Peraturan Menteri PUPR No.23/2018 yang dijabarkan lebih lanjut dalam Pergub DKI Jakarta Nomor 132/2018 jo. Pergub DKI Jakarta Nomor 133/2018 tanggal 6 Desember 2019, pembentukan P3SRS paling lambat 3 (tiga) bulan sejak berlakunya peraturan ini.

Jika diperhatikan saat berlakunya ketentuan ini maka P3SRS harus sudah terbentuk pada 6 Maret 2020 (pasal 105 ayat 1). Dalam hal AD/ART telah dilakukan penyesuaian dengan Pergub 132/2018 maka P3SRS wajib melakukan penyesuaian AD/ART kembali dengan berpedoman kepada Pergub 133/2019 tanpa melalui Rapat Umum Anggota (pasal 105 ayat 1).

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

Pembentukan PPPSRS pada pembangunan rumah susun yang dilaksanakan secara bertahap dilaksanakan pada masing-masing tahap pembangunan rumah susun (pasal 34 ayat 1 Permen PUPR No.23/2018).

Pembentukan P3SRS pada masing-masing tahap pembangunan rumah susun dilaksanakan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada Pemilik pada masingmasing tahap pembangunan Rumah Susun.

Dalam hal jangka waktu, kepengurusan P3SRS belum berakhir pada saat Peraturan Menteri ini berlaku, maka penyesuaian dilakukan setelah jangka waktu kepengurusan berakhir (Pasal 37 Permen PUPR No.23/2018).

Baca Juga: UU Rusun Defisit Aturan PPPSRS, Asosiasi Pemilik Perlu Regulasi Sendiri

Penyesuaian P3SRS yang sudah berakhir dimulai dengan beberapa tahapan. Pertama, sosialsiasi. Kedua, pendataaan. Ketiga, pembentukan panitia musyawarah. Keempat, pelaksanaan musyawarah. Kelima, pembentukan P3SRS.

Pelaku pembangunan perumahan yang tidak memfasilitasi terbentuknya P3SRS sebelum masa transisi berakhir, pengurus P3SRS dan/atau pengawas P3SRS melanggar atau melakukan tindakan yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, pengurus P3SRS tidak melakukan penyesuaian P3SRS-nya dapat dikenakan sanksi.

Sanksi-sanksi yang dapat dikenakan mulai dari pemanggilan dalam rangka penyampaikan teguran, peringatan-peringatan sampai dengan pencabutan keputusan serta pencabutan izin usaha pelaku pembangunan perumahan atau pencabutan izin operasional Badan Pengelola.

Cara Elegan dan Profesional
Menarik bila kita simak pendapat Advokat Senior, Dedy Kurniadi yang juga menjabat Sekretaris Jenderal Asosiasi Kurator dan Pengurus Indonesia (AKPI) saat saya memperbincangkan masalah ini.

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Menurutnya: “pelaku pembangunan sebaiknya tidak semata-mata berorientasi kepada upaya menggenggam perputaran uang pengelolaan high rise building yang dibangunnya. Pelaku pembangunan sesungguhnya masih memiliki cara-cara yang elegan dan profesional agar kepentingannya tetap terpelihara.”

Semoga pelaku pembangunan dapat mencari cara-cara yang elegan dan profesional sebagaimana dimaksud dengan teman saya tadi. Para pelaku usaha properti, aman, dan bijaklah dalam menjalani bisnis properti.

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda