Ingat, Program Rumah Rakyat Perlu Lahan dengan Harga Terjangkau

Gerakan perumahan rakyat bukan hanya gerak-gerik yang gagal fokus alias divergen kepada pencapaian kesejahteraan perumahan. Jangan tak mengusik soal paling yang signifikan, yakni penyediaan tanah.

muhammad joni - pakar hukum properti - sekum HUD - anto erawan - rumahhokie - dok3
Muhammad Joni (ilustrasi: Anto Erawan - RumahHokie.com)

Oleh: Muhammad Joni

RumahHokie.com (Jakarta) – “If you can not afford a lawyer, the trial will go a lot faster“. Tatkala membaca joke lawyer itu, saya teringat frasa affordable housing yang diusung untuk mempercepat akses hak bertempat tinggal.

Developer dibutuhkan, bahkan membangun perumahan rakyat di sini, statistik produksi pelaku pembangunan swasta paling banyak dalam program sejuta rumah (PSR). Tak mungkin perumahan tanpa pengembang, begitu judul ayat ke-70 buku saya: ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’.

Baca Juga: Waspada, Ada Aksi Penipuan Atas Nama Program Sejuta Rumah!

Perumahan yang terjangkau itu dalam diskursus perumahan rakyat ataupun public housing, mesti menjadi gerakan (movement). Pernah dulu ada gerakan keluarga berencana (KB) dengan segala catatan.

Artinya, gerakan perumahan rakyat bukan hanya gerak-gerik yang gagal fokus alias divergen kepada pencapaian kesejahteraan perumahan. Jangan tak mengusik soal paling yang signifikan, yakni penyediaan tanah.

Sebagai mandat konstitusi, hak bertempat tinggal adalah tujuan utama segala program dan kebijakan. Pemerintah mesti mengupayakan segala bentuk intervensi, agar setiap orang yang sejahtera lahir batin terus meningkat naik menjulang. Bukan stagnan apalagi statistik kemunduran. Dalam terminologi hak ekonomi, sosial dan budaya (ekosob),  pemenuhannya dilakukan dengan jurus ganda: progresively and full achievement.

Baca Juga: Ini Dia Rumah Subsidi di Kawasan Bekasi, Tangerang, dan Bogor

Affordable housing itu bukan hanya dari sisi penyediaan, namun juga sisi kesanggupan membeli/mencicil.

Segala daya upaya dan intervensi patut dilakukan all-out sebagai gerakan kesejahteraan perumahan. Segala lini juga termasuk tanah. Walau ada kesenjangan hukum antara perumahan rakyat dengan pertanahan.

Perumahan bukan saja kebutuhan namun investasi. Jika bisa menjangkau perumahan, makin cepat kepada kesejahteraan: will go a lot faster.

Kiranya itu makna mengapa hak bertempat tinggal menjadi anasir dan kausal kesejahteraan. UUD 1945 menormakannya eksplisit dalam Pasal 28 H ayat (1). Itu adalah bukti bahwa kesejahteraan perumahan itu misi penting dalam bernegara. Setara dengan kesehatan  dan lingkungan hidup yang sehat. Malah diurut lebih dahulu hak bertempat tinggal.

Baca Juga: Sukseskan Program Perumahan Rakyat, Ini Dua Usulan REI untuk Pemerintah

Di bawah kepemimpinan Soelaeman Soemawinata, DPP REI menggemakan affordable housing. Ikhwal yang tak lepas dari public housing dan kebijakan dan PSR. Yang digiat demi atasi darurat perumahan rakyat.

Soelaeman Soemawinata, yang kemudian terpilih sebagai President of FIABCI Asia Pacific, pribadi yang memahami seluk pembangunan perumahan bahkan kota mandiri. Tapi ketika menggeliatkan affordable housing dengan diksi garda terdepan, itu sebuah modalitas yang eksponental. Saya membacanya sebagai kritik. Sebab itu musti dilakukan penguatan, baik substansi maupun strategi.

Substansi dan strategisasinya tampak dengan lompatan kuantum mengglobalkan isu affordable housing di pentas dunia.

Namun di sisi lain diksi garda terdepan itu adalah sebuah kritik yang cerdik. Hemat saya, pak Eman—panggilan akrab Soelaeman Soemawinata—yang mengusung ‘REI Garda Terdepan Perumahan Rakyat’, mengajak lompatan eksponental dan all-out investasi negara dan kolaborasi-partisipasi non-pemerintah, termasuk komunitas publik kepada perumahan rakyat  yang merupakan kebutuhan dasar menuju sejahtera lahir batin seperti ajakan konstitusi.

Baca Juga: REI Usulkan Harga Rumah Subsidi Naik 7,5% Karena Beberapa Hal Ini

Mengapa kritik perlu? Sebab permasalahannya krusial, namun hak papan itu ditangani perlu percepatan. Bahkan menjadikannya gerakan.

Pernah saya mengkalkulasi defisit rumah (housing backlog) 13,6 juta dengan produksi rerata 200 ribu unit per tahun dengan asumsi pertumbuhan 0%, maka butuh 68 tahun untuk mengatasi backlog. Nyaris seusia Republik!

Berharap PSR sukses, perumahan yang terjangkau, layak huni dan tepat sasaran, sehingga backlog tuntas lebih cepat lagi dari 13,6 tahun. Cepat dan melompat kuantum. Itupun kalau tanah tersedia dan harganya tak menggila.

Alhasil soal perumahan tak bisa ditolak sebagai soal struktural, keadilan atas hunian, dan menyentuh  soal sensitif kesejahteraan versus persatuan. Soal kebangsaan yang premium!

Baca Juga: Bangun 394.686 Unit, REI Pasok 40% dari Capaian Program Sejuta Rumah 2018

Pak Eman tepat menggemakan ijtihad Garda Terdepan itu. Anti tesis soal-soal struktural yang akut. Serupa dengan Eman, tepat DP 0 Rupiah ala Anies-Sandi, sebagai  dekonstruksi atas housing backlog, kritik paradigmatik atas asumsi pembiayaan perumahan rakyat yang idemditto kredit korporat dan dilabel kredit konsumsi.

Perlu terobosan “out of the box in the box” atasi harga tanah menjulang, dikuasai sindikasi, over kapitalisasi. Belum lagi turbulensi anggaran perumahan rakyat ditengah senja kala FLPP, apalagi pembiayaan Tapera belum kunjung jalan juga.

Lugasnya affordable housing membutuhkan affordable land, dan tentu saja affordable financing.

Pun, cocoklah inovasi pembiayaan tak melulu berbasis kredit bank, ayo menciptakan ragam skim yang luwes, yang penting bisa menyasar MBR, baik formal terlebih MBR informal yang tidak bankable dan tersisih karena syarat tak penting.

Baca Juga: Aturan Hukum Belum Memadai Bagi Perkembangan Bisnis Properti

Payment engineering hunian MBR mesti disiasati, agar cara pembayaran bisa semudah memesan kopi. Sudah ada bank berlogo kepala harimau dalam lingkaran, yang mengiklankan KPR bisa ditarik secepat meracik teh tarik.

Soal ini saya pernah menulis jurus real estate transaction engineering untuk menambah jamak alternatif dan inovasi cara-cara pembayaran. DP Nol Rupiah adalah contohnya, jurus yang saya sebut hanya langkah satu setengah. Perlu langkah kedua dan seterusnya. Utamanya affordable land for affordable housing.

Negeri ini butuh banyak tenaga yang penasaran, visioner yang pencipta, pemihakan terang benderang kepada low income group, ikhtiar kreatif menembus handicap berlapis, memastikan layak huni dan tepat sasaran.  Kerja tak sembarang kerja, namun ikhtiar yang dilakukan dengan pencapaian penuh (full achievement) dan progresif (progresively), bukan kerja biasa-biasa tetapi menjadi garda, ya… itulah makna penting “Garda Terdepan” ala Pak Eman.

Baca Juga: Defisit Hukum Rumah Susun di Era Industri 4.0, Siapa Merugi?

Bukan pilihan bijak jika cuma memurkai gelap malam dengan kata-kata kejam dan kalimat aniaya, tanpa mencipta terang. Ciptakanlah garda. Sering-seringlah penasaran. Penasaran  mengapa perumahan terkesan lamban? Seperti Einstein yang penasaran, menjadikannya berkawan  inspirasi menemukan rumus yang mencerahkan. Penasaran adalah musabab inspirasi.

Kaum developer tetaplah merawat penasaran, menuangkan inspirasi, mencipta jurus dan membina garda. Your country needs you. Jangan kasi kendor! If we can afford the great developers, development will go faster. Inilah literasi properti. Tabik.

Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum The HUD Institute, dan Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI). Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda