Seluk-beluk Properti Australia yang Harus Diketahui Calon Investor Mancanegara

"Harga properti di Australia ditentukan oleh bank. Jadi, pengembang tidak bisa menggoreng harga. Berbeda dengan di Indonesia: harga properti yang menentukan developer, setiap Senin harga naik."

Reiza-Arief-Juremi-Crown-Group-properti-australia-rumahhokie-dok
Reiza Arief Juremi, Senior Property Consultant Crown Group Indonesia. (Foto: Dok. Crown Group)

RumahHokie.com (Jakarta) – Australia masih menarik buat investor properti. Beberapa dihantam krisis global, Negeri Kanguru ini seperti bergeming. Ekonomi tetap terlihat stabil dengan tingkat pengangguran masih berada di angka 2%.

Menurut Reiza Arief Juremi, Senior Property Consultant Crown Group Indonesia, salah satu hal yang membuat Australia “kebal krisis” adalah sektor perbankan yang sangat kuat.

Dia menerangkan, sekitar 90% warga negara Australia membeli properti menggunakan fasilitas KPR/KPA. Dengan demikian, peran bank sangat vital bagi industri properti di Australia.

Baca Juga: Mau Beternak Properti di Australia, Simak Resep Berikut ini

“Harga properti di Australia pun ditentukan oleh bank. Jadi, pengembang tidak bisa menggoreng harga. Berbeda dengan di Indonesia: harga properti yang menentukan developer, setiap senin harga naik. Di sana nggak bisa,” jelas Reiza Arief kepada RumahHokie.com.

Sebenarnya, jelas Reiza, pengembang bisa menentukan harga jual setelah menetapkan laba yang diinginkan. Tetapi harga patokan di kawasan tersebut tidak bisa digoreng. karena ditentukan dengan harga di sekitar.

Developer bisa saja menentukan harga properti lebih tinggi dari harga patokan di kawasan tersebut, tetapi pada saat proses KPR, pihak bank akan menurunkan valuasinya.

Baca Juga: Pemilu dan Suku Bunga Dongkrak Permintaan Properti di Australia

“Misalnya, properti dijual dengan harga satu juta, tetapi harga valuasi bank cuma 900 ribu. Sehingga, konsumen membeli tetap dengan harga kontrak, namun saat mengajukan KPR, bank menggunakan harga valuasi. Dengan demikian, si konsumen bisa menghitung, apakah proyek ini layak dijadikan portofolio atau tidak,” papar Reiza.

Untuk mendapatkan KPR, pembeli properti bebas memilih bank. Di Australia banyak broker finance. Oleh mereka, konsumen dinilai, kemudian dicarikan properti yang sesuai dengan hasil penilaian. Ini hanya untuk konsumen lokal.

“Untuk konsumen asing biasanya dilihat dari kemampuan mencicil, karena warga negara asing tidak punya laporan pajak yang bisa didata,” ujarnya.

Bank Tentukan Harga Properti
Dalam menentukan harga properti, pihak bank melihat supply dan demand, dan mereka sangat ketat mengenai hal ini. Kemudian, bank melihat potensi daerah, lokasi, infrastruktur, pengembangan kawasan.

Di sisi lain, proyek yang dipasarkan juga diperhatikan: bagaimana desain dan finishing bangunan, fasum, fasos, dan lain-lain. Terakhir, bank melakukan komparasi dengan harga proyek-proyek sekitar yang sudah eksisting.

Baca Juga: Iwan Sunito: Soal Backlog Perumahan, Indonesia Harus Tiru Australia

“Semua valuasi ini dilakukan untuk mengurangi risk ratio bank saat mengucurkan kredit,” katanya.

Ada empat bank terbesar di Australia yang biasa melakukan valuasi harga properti, yakni ANZ, Commonwealth, Westpac, dan NAB.

Tiga dari empat bank ini ratingnya AAA. Tidak banyak negara yang punya beberapa bank dengan rating AAA. Hal ini memperlihatkan bahwa perbankan di Australia merupakan salah satu yang terkuat di dunia. Bahkan terkadang dapat memengaruhi regulasi yang dikeluarkan pemerintah.

Pengembang Harus Punya Duit!
Untuk mengucurkan kredit konstruksi bagi pengembang, bank di Australia memberi prasyarat yang terbilang berat—apalagi bagi ukuran pengembang di Tanah Air.

“Misalnya, sebuah proyek properti harus terjual minimal 50%, baru kredit bisa dikucurkan bank, itupun hanya 50% dari value proyek,” katanya.

Baca Juga: Selain Eropa, Properti di Sydney juga Diminati Pasar Asia

Di sisi lain, konsumen yang membeli properti hanya membayar uang muka 10%. Dana tersebut juga tidak masuk ke developer, tetapi ke trust account.

“Artinya, developer yang mengembangkan properti di Australia mesti memiliki sumber pendanaan yang jelas dan kuat. Tidak punya dana, tidak dapat membangun,” lanjut Reiza.

Pengetatan di 2017
Lebih lanjut, Reiza menerangkan, saat ini perbankan Australia menurunkan valuasi harga properti guna menurunkan risk ratio, sehingga tak mau memberi pinjaman terlalu besar. Jika dahulu pinjaman (KPR) buat warga negara asing bisa 80%, di 2017 diturunkan jadi 70%, sekarang kebanyakan hanya 60% saja.

Menurutnya, kebijakan pengetatan pembiayaan properti di Australia terjadi di 2017. Salah satu penyebabnya lantaran ada indikasi pelanggaran pada saat pemberian kredit, terutama bagi pembi asal China daratan. Indikasi yang terungkap adalah fabrikasi dokumen.

Baca Juga: Di Timur Kota Sydney, Rumah Victoria Dipasarkan USD3,7 Juta

Setelah beberapa kasus terungkap, akhirnya APRA (Australian Prudential Regulation Authority) agak mengerem pembiayaan properti.

“Sebenarnya hanya satu bank yang bermasalah, yaitu Westpac, namun kejadian itu menghasilkan policy yang berlaku bagi semua bank. Perlahan, bank mulai menutup loan bagi orang asing. Dan itu agak dimanfaatkan di sisi politik, karena dalam setahun kenaikan properti bisa 18%. Jika dibiarkan, warga lokal tidak akan ada yang bisa membeli properti dalam sepuluh tahun ke depan,” urai Reiza.

Pengetatan KPR untuk Warga Lokal
Di lain pihak, APRA juga mengerem pembiayaan untuk pembeli lokal. Ada masanya warga Australia dipermudah membeli properti. Di sana ada Superannuation (di Indonesia seperti BPJS Ketenagakerjaan).

Dulu, Superannuation hanya boleh membeli saham, namun di 2013 atau 2014 boleh membeli properti. Tetapi dengan aturan ini, warga lokal bisa punya properti sampai lima buah dengan penghasilan yang cenderung tak naik.

Baca Juga: Dua Kota di Australia Ini Makin Menarik Orang Super Kaya Dunia

Akhirnya, ada kebijakan warga lokal tidak boleh membayar interest only, agar rasio risiko bank turun. Tak hanya itu, untuk properti kedua dan ketiga jumlah pinjamannya diturunkan hingga 60%. Sebelumnya bisa mencampai 90%.

Tahun ini, APRA kembali mengendorkan regulasi tersebut. Konsumen lokal sudah boleh membayar interest only, suku bunga acuan pun dikecilkan jadi 1,25%. Saat ini, suku bunga KPR fixed tiga tahun ada di angka 3,7% sementara suku bunga floating berkisar 4,5% – 4,7%.

Baca Juga: Harga Hunian di Australia Diprediksi Meningkat Satu Digit Tahun Ini

Selanjutnya, kendala yang perlu diatur regulasinya adalah KPR untuk orang asing. Saat ini belum ada bank Australia yang memberi pinjaman ke warga asing. Satu-satunya bank yang bisa mengucurkan KPR adalah HSBC yang berlindung pada regulasi bahwa mereka adalah bank asing, bukan bank Australia.

Kebijakan pengetatan pembiayaan properti di 2017 menyebabkan fenomena menarik. Jika pasar semula didominasi bank, sekarang justru didominasi institusi non-bank yang mengisi kekosongan penyaluran KPR. Mereka sekarang sudah bisa saingan dengan bank, tetapi masih bermain bunga di angka 5%.

“Buat Crown Group yang menjual properti di luar Australia, hal ini membuat opsi pendanaan jadi makin banyak,” ujarnya.

Anto Erawan
anto.erawan@rumahhokie.com

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda