Tempat Parkir di Rumah Susun Milik Siapa?

Siapakah sesungguhnya yang memiliki area parkir dalam bangunan bertingkat yang dibangun dengan konsep rumah susun? Simak penjelasannya berikut ini.

juneidi-d-kamil-pakar-hukum-properti-by-anto-erawan-rumahhokie-dok
Juneidi D. Kamil, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan (Ilustrasi: Anto Erawan)

Oleh: Juneidi D. Kamil

RumahHokie.com (Jakarta) – Beberapa apartemen yang tergabung dengan mal (proyek mixed-use) di Ibukota Jakarta, gaduh dalam pengelolaannya. Kegaduhan ini terjadi antara para penghuni dengan Badan Pengelola.

Pemberitaannya marak di media massa, media elektronik maupun media sosial. Salah satu permasalahan yang muncul adalah rebutan tempat parkir dan melonjaknya biaya parkir yang dibebankan kepada para penghuni.

Baca Juga: Perhimpunan Penghuni Anggap Peraturan Pengelolaan Rusun Tak Tepat Secara Substansi

Lantas, siapakah sesungguhnya yang memiliki tempat parkir dalam bangunan bertingkat yang dibangun dengan konsep rumah susun?

Benda Persama
Bangunan bertingkat yang dikelola dalam konsep rumah susun dapat berupa rumah susun sederhana milik (Rusunami), apartemen, kondotel, mal, atau trade center. Peruntukannya dapat berupa tempat tinggal, perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan atau bersifat campuran antara peruntukan yang satu dengan jenis peruntukan lainnya.

Bangunan bertingkat yang dibangun dengan konsep rumah susun memiliki dua jenis kepemilikan. Pertama, kepemilikan perseorangan dan kedua, kepemilikan bersama. Jenis kepemilikan perseorangan adalah hak atas satuan rumah susun (sarusun). Sedangkan jenis kepemilikan bersama adalah hak atas tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama.

Baca Juga: Mau Beli Apartemen, Ketahui Dulu Istilah-istilah Khususnya

Tempat parkir rusun adalah benda bersama baik yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun (Pasal 1 angka 6 UU Rusun). Kepemilikan tempat parkir sebagai benda bersama ada pada seluruh pemilik satuan rumah susun. Besarnya hak kepemilikan atas lahan parkir masing-masing pemilik adalah sesuai dengan persentase nilai perbandingan proporsionalnya (NPP).

NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (pasal 1 angka 13 UU Rusun). Perhitungannya dilakukan berdasarkan jumlah nilai sarusun seorang pemilik terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan. Nilainya dihitung berdasarkan biaya pembangunan yang dikeluarkan secara keseluruhan pada waktu pembangunan pertama kali untuk menentukan harga jualnya.

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

NPP yang tertera di SHMSRS memiliki konsekuensi munculnya hak atas  bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pada sisi sebaliknya, NPP sekaligus menimbulkan kewajiban biaya sesuai prosentasenya. Salah satu kewajiban yang muncul adalah iuran pengelolaan lingkungan. Kewajiban pembayarannya adalah tanggung jawab pemilik kecuali pemilik mengalihkannya kepada penghuni. Pemilik dapat memberikan kuasa kepada penghuni dalam hal penghunian.

Pengelolaan
Sarusun yang bersifat perorangan dan terpisah dikelola sendiri oleh pemilik sarusun. Pengelolaan atas hak bersama dilakukan oleh (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) P3SRS. Dalam pengelolaan rumah susun, P3SRS dapat menunjuk Badan Pengelola. Badan Pengelola yang ditunjuk oleh P3SRS mengelola rumah susun termasuk tempat parkir.

Bagaimanakah pengelolaan atas hak bersama dilakukan diatur dalam tata tertib pengelolaan? Segala sesuatu terkait dengan kepentingan penghunian, kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, anggota P3SRS memiliki hak suara.

Baca Juga: Penyesuaian Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) Makin Mendesak

Kepentingan penghunian meliputi penentuan tata tertib, penentuan besaran iuran untuk keamanan, kebersihan, dan sosial kemasyarakatan. Kepentingan kepemilikan meliputi kepemilikan bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, kepemilikan terhadap sarusun  dan  biaya kepemilikan sarusun.

Hak suara untuk hal kepentingan penghunian anggota P3SRS berhak memberikan satu suara. Hak suara untuk hal kepemilikan dan hak suara untuk hal pengelolaan anggota PPPSRS mempunyai hak yang sama dengan NPP.

Hak suara untuk hal pemilikan dan hak suara untuk hal pengelolaan dapat dikuasakan kepada Penghuni secara tertulis. Pengelolaan yang dilakukan meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dan pembayaran iuran atas pengelolaan.

Baca Juga: UU Rusun Defisit Aturan PPPSRS, Asosiasi Pemilik Perlu Regulasi Sendiri

Dalam konstruksi hubungan hukum ini, bentrok antara penghuni rumah susun dengan Badan Pengelola seyogianya tidak terjadi. Lalu, apakah yang menjadi faktor penyebab adanya bentrok itu antara Penghuni dan Badan Pengelola terkait masalah parkir?

Setidak-tidaknya terdapat tiga faktor yang menyebabkannya. Pertama, P3SRS masih merupakan bentukan pengembang bukan dibentuk berdasarkan mekanisme yang diatur dalam UU No.20/2011 tentang Rumah Susun. Selama masa transisi pengembang merupakan P3SRS sementara. Setelah P3SRS terbentuk, pengembang menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama kepada P3SRS yang terbentuk.

Kedua, Badan Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh P3SRS merupakan personifikasi dari pengembang . Akibatnya, pelaksanaan pengelolaan yang dilakukan cenderung mengutamakan kepentingan pengembang. Seyogyanya, P3SRS menunjuk Badan Pengelola sesuai aturan main yang diatur dalam Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga. Di dalamnya harus diatur kriteria Badan Pengelola yang dapat ditunjuk serta proses pengadaaanya dilakukan melalui seleksi yang dilakukan secara transparan.

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Ketiga, pengelolaan keuangan rumah susun termasuk pengelolaan lahan parkir tidak transparan dan akuntabel. Di dalam pasl 29 Permen No.23 PUPR, Pelaku Pembangunan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak terbentuknya P3SRS, wajib menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada P3SRS yang di lakukan di hadapan Notaris. Pelaku Pembangunan sebelum menyerahkan pengelolaan melakukan audit keuangan oleh Akuntan Publik yang disepakati bersama pengurus P3SRS. Setelah P3SRS menerima penyerahan Pelaku Pembangunan berkedudukan sebagai Pemilik atas Sarusun yang belum terjual.

P3SRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Pembentukan atau penunjukan pengelola dilakukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak terbentuk P3SRS. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh P3SRS harus memenuhi persyaratan status Badan Hukum dan memiliki izin usaha dari Bupati/Walikota, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dari Gubernur.

Penutup
Tempat parkir adalah benda bersama yang dikelola oleh Badan Pengelola yang ditunjuk oleh P3SRS. Sedangkan P3SRS merupakan perhimpunan penghuni dan pemilik satuan rumah susun. Seyogianya bentrok antara penghuni dan pengelola tidak terjadi apabila P3SRS melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya, pengelola yang ditunjuk secara profesional serta laporan keuangan dikelola secara transparan dan akuntabel.

Semoga artikel ini bermanfaat dan tetap aman dan bijaklah dalam bisnis properti.

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda